在5月20日LPR即将迎来调整窗口前夕，近两日，广州、厦门地区部分银行的房贷利率下限，定价分别上浮10bp、5bp。
5月19日，财联社记者从厦门银行多家银行获悉，该地贷款首套利率下限近期已由LPR-50BP调整为LPR-45BP，上调幅度为5个BP，也即从3.10%上调至3.15%。有银行相关人士表示，此轮调整从5月17日开始执行。
值得关注的是，就在5月18日，广州多家银行近期也上调了首套房房贷利率下限，由LPR-60BP调整为LPR-50BP，上调幅度为10个BP，也即从3%上调至3.1%。
多位机构和银行人士对财联社表示，5月20日LPR大概率跟随市场利率下调10bp。如与广州和厦门此次上调幅度对冲，LPR调整后将分别维持在3%和3.05%的利率水平。
5月19日，某股份行风险审批部人士对财联社表示，目前来说3%是一个敏感的利率分水岭。如果商业房贷利率低于3%，就接近公积金贷款利率，造成分流压力；另一方面，低于3%会刺激投资购房心理，造成一定潜在风险。
5月19日，上海某券商银行业分析师对财联社表示，从当下银行房贷经营情况来看，包括不良率都比较低，银行体系可以承受的利率底线接近3%或更低一些。但目前来看，3%更多是银行体系要坚守的一个心理水平线。
对冲LPR下调？广州、厦门等地罕见上调首套房贷利率
上周末，市场传出广州多家银行上调首套房贷利率引发市场关注。财联社记者注意到，实际情况并不止广州，厦门近期也有上调房贷利率动向。
5月19日上午，厦门一家国有行网点的房贷经理告诉财联社记者，他们近期也已上调房贷利率水平下限，首套房贷款利率从此前执行的LPR-50个基点，统一调整为LPR-45个基点。
厦门一家股份行网点的房贷经理也向财联社记者证实了上述消息的真实性。对方表示，“该调整从5月17日开始执行”。另外，对方表示，由于此番调整时间临近LPR调整（每月20日），目前该行对新房客户的按揭请求暂时不作房贷系统录入，等本月LPR调整之后再录入。
而财联社记者从当地房屋中介机构处获悉，厦门近期确实有上调房贷利率。据该机构发布消息显示，调整于2025年5月17日（含）开始，时间界定：二手房商业贷款利率基点上调时间按过户时间为准；二手房带押过户商业贷款利率基点上调时间按存量房网签备案时间为准。
据了解，当前房贷利率（浮动形式）主要是在LPR基础上，结合银行自主进行加减点构成，减点幅度降低意味着实际房贷利率将会提高。以现行LPR利率计，调整后的厦门首套房贷利率水平由3.10%增至3.15%。
根据上述银行人士描述，此前该地的房贷利率整体下降，为何近期逆势上调？上述厦门多家银行相关人士并未向财联社记者说明原因。有银行相关人士表示，“只是按行里要求执行”。
此前，多家机构宏观、银行研究人士曾对财联社表示，目前央行的10项政策落地大半，考虑到目前逆回购利率已经调整到位，5月LPR大概率还是会跟随下调。
财联社记者注意到，近期银行针对房贷利率上调LPR减点幅度，业内认为可能为对冲此轮LPR下调影响。上海易居房地产研究院副院长严跃进针对上周末广州房贷利率变动表示，本次调整实为“加点幅度”上升10个基点，但同期LPR或下调10个基点，二者完全抵消。
减缓息差下行，银行共守3%底线
光大证券报告图表显示，当前房贷利率均值为3.1%，处于自2013年末以来十年历史低位。
与此同时，今年一季度监管数据显示，商业银行净息差为1.43%，较2024年末下降9bp，降幅较去年第一季度的15bp有所收窄。
光大证券报告显示，在第一季度商业银行净息差较上年收窄同时，生息资产收益率、付息负债成本率分别较上年下降35、27bp。
分析师王一峰认为，银行净息差受LPR下调及存量按揭调降等因素影响，但是，负债成本管控举措也持续显效，部分对冲了资产端收益率下行压力。
5月19日，上海某券商银行业分析师对财联社表示，从当下银行房贷经营情况来看，包括不良率都比较低，银行体系可以承受的利率底线接近3%或更低一些。但目前来看，3%更多是银行体系要坚守的一个心理水平线。
王一峰认为，预估5月20日对应LPR同步下调10bp，银行需进一步强化负债成本管控助力银行稳息差。下一步观察点是国股银行存款挂牌利率是否跟随LPR下调而下调，以及利率自律上限是否同步下调相配合；其次是中小银行的利率自律执行情况，目前有些中小银行综合负债成本偏高，风险调整后的资产负债收益率存在倒挂风险。
中金公司预计，综合考虑今年LPR下调和负债成本下行情况，预计2025年全年息差降幅在10-15bp左右。
防风险为重，利率过低恐投机风再起
5月19日，国家统计局刚发布70个大中城市房价数据：4月份，新建住宅销售价格北京和上海分别环比上涨0.1%和0.5%，广州和深圳分别下降0.2%和0.1%。二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，与上月相同。在二手房中，上海上涨0.1%，广州持平，北京和深圳分别下降0.6%和0.3%。二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.4%，降幅比上月分别扩大0.2个和0.1个百分点。
这与4月房贷走势基本吻合。
银河证券报告认为，4月份信贷数据显示，虽然早偿率下降支持中长期贷款表现好于去年。但居民部门中长期贷款还是减少1231亿，与百强房企单月销售同比下降16.9%，居民购房需求偏弱有关。
光大证券分析师王一峰表示，3月新发放个人住房贷款加权平均利率3.1%，同1~2月份基本相同，按揭定价进入磨底阶段。
虽然房价在下调，但是居民购房意愿并未同步提升。从银行体系来看，过低利率可能会引发非刚需的购房动机。
5月19日，某股份行风险审批部人士对财联社强调，目前来说3%是一个敏感的利率分水岭。如果商业房贷利率低于3%，就接近公积金贷款利率，造成分流压力；另一方面，低于3%会刺激投资购房心理，造成一定潜在风险。
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